Mit Bedacht ins Eigenheim ohne Trauschein

Der Gesetzgeber hat für Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaften – anders als bei Eheleuten – keine speziellen Regelungen über den Ausgleich des Vermögens nach einer Trennung vorgesehen.

Verwirklichen Unverheiratete sich endlich den Traum einer eigenen Immobilie und ziehen dann ins Eigenheim ohne Trauschein, richten sich die Eigentumsverhältnisse immer nur nach den Miteigentumsanteilen im Grundbuch und nicht nach dem eingebrachten Eigenkapital oder erbrachter Eigenleistung.

Eigenheim ohne Trauschein

Unverheiratete Paare ins Eigenheim ohne Trauschein

Da bisher noch nicht geklärt ist, inwieweit unterschiedliche Kapitalbeiträge bei einer Trennung oder im Todesfall auszugleichen sind, sollten sich alle nichtehelichen Paare rechtzeitig vertraglich absichern. Und das Eigenheim ohne Trauschein birgt nach einer Trennung in jeder Hinsicht genügend Streitpotential. So wird in der Regel derjenige, welcher der aus der Immobilie auszieht, anschließend nicht mehr gerne bereit sein, sich an den Ausgaben weiter zu beteiligen.

Doch laut Gesetz müssen immer beide Miteigentümer die Lasten tragen, unabhängig von einer Trennung oder Nutzung. Wurde der Kauf des Eigenheims mit einem Darlehen finanziert, haften üblicherweise beide Partner für die volle Kreditsumme. Daran ändert auch ein Auszug oder eine Nutzungsänderung nichts. Wenn sich die Partner nicht darauf verständigen können, wie mit der Immobilie nach der Trennung zu verfahren ist, bleibt in der Regel nur die meist mit einem hohen Wertverlust verbundene Versteigerung.

Eigenheim ohne Trauschein

Extrem hohes Risiko besteht, wenn dann noch ein Partner in den Hauskauf oder die Renovierung der Immobilie investiert, die im Alleineigentum des anderen Partners steht. Dabei spielt es keine Rolle ob es sich um Finanzierungsbeiträge oder Arbeitsleistung handelt, denn das Gebäude gehört laut Gesetz stets dem im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Leider werden die erbrachten Leistungen nicht genauso schriftlich festgehalten. Die derzeitige Rechtslage hat bisher leider noch nicht abschließend geklärt, inwieweit dem investierenden Partner nach Trennung oder Tod ein Ausgleichsanspruch zusteht.

Der Partnerschaftsvertrag schafft Rechtssicherheit

Ein notariell verfasster Partnerschaftsvertrag kann ein Ausweg aus der unsicheren Rechtslage für so manche wilde Ehe sein. So können die Partner in dem Vertragswerk schon individuell regeln wer im Trennungsfall noch in der Immobilie verbleiben kann und wie die Kosten aufgeteilt werden sollen. Außerdem lässt sich so bereits vorher klären bzw. vertraglich vereinbaren, welche Partei die Schulden später übernimmt.

Zudem kann auch bereits vereinbart werden, wer die Immobilie sowie etwaige Schulden endgültig übernehmen soll oder das der Grundbesitz zum Beispiel nach einer Trennung veräußert werden soll und wie der Erlös dann zu verteilen ist. Diese Vereinbarung muss allerdings durch einen Notar beurkundet werden. Selbst die im Ernstfall zu erbringenden Ausgleichszahlungen könne die Partner im Vorfeld bestimmen.

Und für den Todesfall müssen Paare ohne Trauschein unbedingt Vorsorge treffen, weil nichteheliche Lebenspartner nach dem Gesetz als nicht miteinander verwandt gelten und sich daher nicht gegenseitig beerben können. Für den überlebenden Partner bedeutet das nach dem Schicksalsschlag oft noch eine Auseinandersetzung mit den rechtmäßigen Erben, in der Regel den Verwandten seines Partners.

Dagegen können die Partner in einem Erbvertrag beispielsweise festhalten, dass der Überlebende das Wohneigentum erbt oder mindestens das Bleiberecht erhält. So können sich die Paare ohne Trauschein über den Erbvertrag gegenseitig absichern, da Unverheiratete kein gemeinschaftliches handschriftliches Testament einrichten dürfen. Oft hilft auch eine gegenseitig abzuschließende Risiko-Lebensversicherung um die Erben monetär zu entschädigen und den unverheirateten Paaren den Immobilien Hauskauf ohne Trauschein nicht zum Albtraum werden zu lassen.

Im Alter umziehen

Eigentlich will man es nicht so richtig realisieren, dass das einst gekaufte große Haus zu bewohnen und zu bewirtschaften mit zunehmendem Alter immer schwieriger und teuer wird.

Deshalb entscheiden sich viele ältere Menschen, wenn auch recht zögerlich, das Haus aufzugeben und stattdessen doch noch in eine kleinere Wohnung im höheren Alter umzuziehen. Doch selbst bei dieser „Verkleinerung“ gilt es einige Dinge zu beachten. Bietet das große Haus noch mehr als reichlich Platz für so viele Dinge aus der Vergangenheit, so findet in der kleinen Wohnung nur noch ein gewisser Teil dieser persönlichen Habe seinen Platz und kann mitgenommen werden.

Der damit einhergehende Prozess des Loslassens ist für Menschen, insbesondere nach einem langen Leben für viele Ältere nicht einfach, kann jedoch auch sehr befreiend wirken.

Deshalb raten Experten zu verschiedenen Tricks, um das Loslassen einfacher und erträglicher zu machen. Zunächst sollte eine Liste mit den Dingen angefertigt werden, die künftig tatsächlich benötigt werden. Der zehnte Bettbezug ist sicher nicht nötig, zwei bis vier Bezüge reichen völlig aus. Ähnlich verhält es sich mit Handtüchern und vielen weiteren kleinen Haushaltsdingen des täglichen Lebens.

Des Weiteren sollte ausreichend Zeit für die Vorbereitung des Umzugs eingeplant werden, am besten ein halbes Jahr, so Experten. Pro Woche nimmt man sich ein Zimmer vor, das entrümpelt wird. Dabei können alte Papiere und Taschenbücher ins Altpapier wandern, alte Kleidung kann zur Kleiderspende gegeben werden. Bei den Möbeln verhält es sich ähnlich. Ideal ist es, sich vor dem Umzug einen Grundriss der Wohnung zu besorgen. Die vorhandenen Möbel werden dann mittels Pappe im Kleinformat nachgestellt und man kann schauen, wie die Möbel gestellt werden können. Auf einige Stücke ist dabei natürlich zu verzichten.

In jedem Fall lohnt es sich, im Bekannten- oder Familienkreis nach zu fragen, ob jemand Interesse hat. Die antiken Stücke können Antiquitätenhändlern angeboten werden. Aber auch eine Versteigerung über Auktionsportale kommt in Frage. Manchmal kann auch ein Garagenverkauf angesetzt werden, in dem die Möbel verkauft werden.

Kostenlose Entrümpelungen sollten dagegen mit Vorsicht genossen werden. Hier werden die Möbel nicht immer wirklich gut behandelt. Außerdem bietet sich die Möglichkeit, die Möbel an karitative Einrichtungen zu geben. Diese holen die Möbel kostenfrei ab und verkaufen sie zu günstigen Preisen an Bedürftige weiter.

Was ist beim Hauskauf ohne Eigenkapital zu beachten?

Vorüber sind die Zeiten, in denen der Traum vom eigenen Haus lediglich mit einem prall gefülltem Sparstrumpf zu realisieren war. Wer das Risiko wagt und sich heute für einen Hauskauf ohne Eigenkapital entscheidet, sollte unbedingt folgende Punkte beachten.

Noch vor wenigen Jahren war ein Hauskauf ohne Eigenkapital undenkbar. Immer mehr Finanzierungsinstitute bieten mittlerweile schon die so genannte Vollfinanzierung an. Ganz besonders großzügige Banken finanzieren sogar die Hauskauf-Nebenkosten mit — und stellen damit bis zu 110 Prozent des Kaufpreises zur Verfügung.

Hauskauf ohne Eigenkapital nur mit hohem Einkommen

Achtung: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital eignet sich nicht für jeden potenziellen Hauskäufer. Auf der anderen Seite bekommt nicht jeder Bauherr seine Wunschimmobilie auch voll finanziert.

Ein auf Lebenszeit verbeamteter Akademiker, also jemand dessen Verdienst auf viele Jahre im Voraus planbar und berechenbar ist, stellt den idealen Vollfinanzierer dar. Bei einer Vollfinanzierung fallen im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital nämlich wesentlich höhere Zinskosten an. Und dabei gilt grundsätzlich: Die Zinskurve wird immer steiler, je näher die Finanzierung an die 100-Prozent-Marke kommt.

Immobilien Hauskauf ohne Eigenkapital

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In der aktuellen Niedrigzinsphase sollten möglichst lange Laufzeiten von mindestens 15 Jahren gewählt werden. Der Grund dafür ist einfach erklärt:
Wenn sich ein Hauskäufer für eine Laufzeit von nur 10 Jahren entscheidet, besteht die Gefahr, dass sich der Kapitalmarktzins schon nach Ablauf der Kreditlaufzeit von nur 10 Jahren bereits über dem aktuellen Zinsniveau liegt und damit die Folgerate weit über der ursprünglichen Rate liegt. Falls der Zinssatz dagegen noch weiter sinken sollte, kann der Kreditnehmer den Darlehensvertrag nämlich schon nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist kündigen – und so eine günstigere Anschlussfinanzierung nutzen.

Kurze Laufzeit bedeutet immer hohe Belastungen

Die anfängliche Tilgungsrate sollte mindestens 2 bis 3 Prozent betragen, weil sich durch die höhere Tilgungsrate die Laufzeit verkürzt und entsprechen die Gesamtkosten für den Kredit reduziert werden.

Besonders wichtig ist bei Vertragsabschluss die Möglichkeiten flexibler Sondertilgungen zu vereinbaren – egal wann und ob sie später auch genutzt wird. Ebenfalls noch zu beachten ist beim Hauskauf ohne Eigenkapital, dass für die nächsten Jahre kein Umzug bzw. Wohnortwechsel geplant ist, weil beim kurzfristigen Verkauf einer Immobilie in der Regel hohe Verluste drohen. Unter Umständen schiebt dann schiebt der Finanzierer nach dem Verkauf auch noch einen Schuldenberg vor sich her.

Falls die Voraussetzungen alle erfüllt und dem die Risiken bekannt sind, ist grundsätzlich nichts an an einer Vollfinanzierung auszusetzen. Trotzdem ist es unbedingt ratsam für den Notfall auf Rücklagen zurückgreifen zu können. Ansonsten besteht leider das Risiko das durch die Gefahr unvorhersehbarer Kosten — beispielsweise durch ein kaputtes Dach — der Traum vom Haus zum Alptraum wird.

Finanzierungsmöglichkeiten von Immobilien

Trotz hohen Einkommes sind die wenigsten potentiellen Immobilienbesitzer in der Lage, ihre Wunschimmobilie bar zu bezahlen, da das verfügbare Budget für eine so teure Anschaffung schlichtweg zu klein ist. Und wenn dann nicht genügend Ersparnisse vorhanden ist, solltest du dir Gedanken über dir für dich geeigneten Finanzierungsmöglichkeiten machen. In diesem Fall sind zwar Zinsen fällig, jedoch kannst du dir die Miete sparen und letztendlich ist es ja auch sinnvoller, in dein Eigentum zu investieren, als dem Vermieter zu seinem Gewinn zu verhelfen.

Bist du als Immobilieninteressent auf einen BankKredit angewiesen, solltest du niemals sofort auf das nächstbeste Angebot zurückgreifen, sondern nimm mit Bedacht die Finanzierungs-Konditionen der einzelnen Kreditinstitute und Banken genauer unter die Lupe. Klar kostet das dich zwar ein wenig Zeit und Mühe, jedoch lässt sich im Gegenzug häufig eine ganze Menge Kohle sparen. Bei den zwecks des Hauskaufs üblichen Darlehenssummen machen sich bereits ein paar wenige Stellen hinter dem Komma deutlich bemerkbar, so dass ein genauer Blick auf den Zinssatz sehr ratsam ist und auch die unscheinbar wirkenden Nachkommazahlen Beachtung finden sollten.

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Bezüglich dem Auftreten bei der finanzierenden Bank kann ich dir nur den Tipp geben, dort nicht als armer Bittsteller „hinzukriechen“ um ehrfürchtig um ein Darlehen zu betteln. Denn nur ein selbstbewusstes und zieloreintiertes Auftreten erleichtert die Verhandlungen um Konditionen und verdeutlicht den Angestellten der betreffenden Bank sofort, dass du nicht gewillt bist, mehr Zinsen als nötig zu zahlen. Bereits ein kleiner Hinweis auf die niedrigeren Zinsen bei einem Konkurrenzinstitut kann schon den gewünschten Erfolg bringen, bei der Bank günstig an den Kredit heranzukommen.

Selbst mit dem perfekten Auftreten bekommt nicht jeder Antragsteller auch das gewünschte Darlehen. Denn um so einen Kredit gewährt zu bekommen, sind verschiedene Grundvoraussetzungen zu erfüllen,weil sich die Bank schliesslich auch ausreichend absichern möchte. Außerdem will sie an dem Geschäft ja auch ordentlich verdienen und keinen finanziellen Verlust erleiden. Deshalb ist es es immer besonders vorteilhaft, schon ein möglichst hohes Eigenkapital vorzuweisen. Dabei beträgt im  Idealfall die Höhe des Eigenkapitals etwa mehr als 25 Prozent vom Anschaffungswert der Immobilie. Daneben findet besondere Beücksichtigung dein monatliches regelmäßiges Einkommen. So ist es ist immer vorteilhaft in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis zu stehen oder noch besser, wenn du dich als Antragsteller in einem unkündbaren Beschäftigungsbverhältnis, z.B. als Beamter auf Lebenszeit befindest. Deshalb ist es für Beamte möglich ein Darlehen mit sehr viel weniger Schwierigkeiten genehmigt zu bekommen. Außerdem erkundigt sich das finanziereden Kreditinstitut in der Regel bei der Schufa deines Wohnsitzes, ob hier negative Einträge vorhanden sind. Die Schufa sammelt jede Menge an Daten über laufende Kreditschulden, Bankverbindungen, Handy- und Kreditkartenverträge. So hat es eine Person, welche bereits bei einer anderen Bank in der Kreide steht, sehr viel weniger Chancen, wieder Geld geliehen zu bekommen. Ebenfalls schwierig gestaltet sich auch die Kreditaufnahme für Selbständige und Freiberufler, weil hier die Sicherheit eines geregelten Einkommens nicht gegeben ist. Das kannst Du dann nur durch ein höheres Eigenkapital oder einen Partner mit Festanstellung ausgleichen.

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Wer aus den vorgenannten Gründen resultierend Probleme bei der Kreditbeschaffung hat, der kann auch durch einen Bürgen an sein Ziel kommen. Ein Bürge verfügt über die nötigen Finanzmittel und garantiert der Bank, dass er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners dessen Lasten übernimmt. Ein Bürge findet sich sehr oft im engen Verwandtenkreis, sehr viel seltener unter den Freunden und Bekannten. Eine weitere Möglichkeit ist die Hypothek. So kann beispielsweise eine bereits vorhandene Immobilie, zum Beispiel das Haus der Eltern, mit einer Hypothek belastet werden. Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, so gehört der Bank das Haus, beziehungsweise das Haus oder das Grundstück wird versteigert, so dass die Bank aus der Versteigerungssumme den ihr zustehenden Anteil erhält.